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房企三季報中的寒意:現金流表現平淡

2021年11月01日 19:29   21世紀經濟報道 21財經APP   吳抒穎
“維穩”是第一要務。

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

在房地產市場一片蕭瑟之際,不少A股房企披露的2021年三季報為行業再添一絲寒意。

A股的龍頭房企之中,萬科、金地今年前三季度均錄得歸母凈利潤的大幅下滑;中型房企例如陽光城、榮盛發展的經營狀況迅速轉向也引發了市場的擔憂,陽光城的這份三季報甚至還被兩名股東投下反對票,要求管理層對公司經營惡化的情況做出合理解釋。

房企營收和利潤乃至銷售額下滑對資本市場而言,應該是預期內的狀況。然而,時常被投資者用來衡量房企財務健康狀況的現金流量表也出現了一些消極的變化,不少房企現金流出現急速下滑,這讓行業的悲觀情緒持續蔓延。

在“三道紅線”、“五檔房貸”的管控下,房地產行業將徹底與高杠桿、高負債說再見。這種背景下,房企所經歷的縮表陣痛逐漸體現在財務報表上。而房企2021年三季報所呈現出來的現象,或許正是開始。

經營面承壓

縱觀房企三季報,無論是經營穩健型企業或者是資金杠桿較高的企業,多數經營狀況都不甚理想。

據Wind統計的數據,截至目前,已經披露三季報的127家A股房企中,有59家出現歸母凈利潤下滑,43家出現營業收入下滑。

以A股營收最高的房地產企業綠地控股為例,其出現了明顯的增收不增利的情況。2021年前三季度,綠地實現主營收入4271.17億元,同比上升33.01%;歸母凈利潤111.65億元,同比下降7.28%;扣非凈利潤107.4億元,同比下降10.56%。

如果從第三季度單季的情況來看,綠地的經營表現惡化表現得更為明顯。綠地三季報顯示,2021年第三季度,其單季度主營收入1441.91億元,同比上升29.74%;單季度歸母凈利潤29.31億元,同比下降27.12%。營收雙位數增長卻沒有產生相應的利潤,綠地的處境正是A股多數房企目前的縮影。

與綠地相似,A股的明星房地產企業萬科也同樣低迷。萬科三季報顯示,報告期內,萬科營業收入1043.7億元,同比增長9.7%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元,同比減少23.3%。今年前三季度,萬科累計營業收入2714.9億元,同比增長12.4%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元,同比減少16%。

與此同時,萬科的利潤率水平再度下滑。其中,萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%,較2020年同期下降5.4個百分點。加權平均凈資產收益率為7.31%,較去年同期減少2.82個百分點。

龍頭房企未能夠逆周期上行,中小型房企更難以抵擋趨勢。

例如,深耕環京區域的榮盛發展,其第三季度表現就出現了營收利潤雙雙下滑的情況。三季報顯示,今年第三季度,榮盛發展實現營業收入116.94億元,同比減少33.2%;歸屬上市公司股東凈利潤5.69億元,同比減少60.99%。

令投資者大跌眼鏡的還有陽光城。作為A股熱度頗高的房企,陽光城第三季度營業收入為114.01億元,同比下滑18.24%;歸母凈利潤為9.19億元,同比下降11.57%。而2021年前三季度,陽光城整體營收為413.32億元,同比增加了8.59%;歸屬股東的凈利潤為29.12億元,同比增長6.23%。

這份報表未能夠讓部分股東滿意。在三季報發布后,陽光城的股東泰康保險委派的兩名董事均投下了反對票,并稱對于公司三季度所表現的公司經營惡化,需要得到管理層合理解釋。

現金流轉向

經營情況普遍表現不佳或許不是投資者最擔憂的方面。在當前房地產企業普遍遭遇信任危機的當下,房企的現金流狀況或許更為資本市場所關注,這是關乎“活下去”的問題。遺憾的是,盡管房企多數已經采取審慎的投資決策,但是在當前的環境下,多數現金流仍存一定挑戰。

以萬科為例,其今年前九個月,經營性現金流錄得12.2億元,同比大幅下滑96.35%,其中第三季度,萬科經營活動產生的現金流量凈流出為55.62億元,同比下降151.62%,萬科在三季報中解釋稱,這是由于經營支出增加。

同樣的情況也發生在金地身上。今年前9個月,金地經營活動產生的現金流量流出為7.6億元,同比下降168.23%。

IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析稱,這種情況出現的原因主要是由于三季度以來合同銷售收入的大幅下降,意味著企業現金流狀況與流動性壓力的急劇增大。

實際上,不僅是經營活動產生的現金流急速下滑,房企現在也很難從其他渠道籌集到資金。據貝殼研究院統計,2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元,同比下降21%。單獨9月,房企境內外債券融資規模約690億元,環比增長20.8%,同比下降10.9%。其中,境外發債約275億元,環比大幅增長343.5%。

由此,今年第三季度,不少房企的籌資性現金流也出現下降。例如,今年前三季度,陽光城籌資活動產生的現金流凈流出達到319.1億元,同比下降298.86%。陽光城解釋稱,主要系控制債務規模,與借款相關的現金流出增加所致。

再如融資渠道相對暢通的招商蛇口,其前三季度籌資活動產生的現金流出為81億元,同比下滑145.18%,招商蛇口解釋稱,這是由于吸收權益性投資、取得借款凈流入同比減少。

在房企整體縮表的過程中,這樣的局面或許仍將持續。為了度過當前的難關,房企也應該要采取相應的行動。匯生國際融資總裁黃立沖告訴21世紀經濟報道記者,如果房企出現經營性現金流下降,必然要補充其他的例如投資性現金流才能夠使現金流量表保持平衡。那么房企現在必然要減少投資,減少買地。此外,還要減少持有型物業的規模?!叭绻粋€房企有很多存貨,某種程度上是減少了一些現金流,需要去庫存才行?!?/p>

克而瑞研究中心在最新的一份研報中也指出,當前房地產政策調控持續、融資收緊的背景下,疊加債務集中到期風險,一方面“維穩”是第一要義,降負債、提升財務穩健性成為行業共識;另一方面房企對資金敏感度較高,現金流重要性凸顯,房企運營回歸本質,更看重銷售回款質量、現金流管理等內部經營管控。房企在日常經營管理中也需注重債權資產的比重及質量,提升資金利用效率,保證資金鏈的穩定性。

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