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21房企融資談丨TOP50房企健康度測評總榜發布:新力控股、祥生控股、中國奧園等得分較低

2021年11月01日 16:20   21世紀經濟報道 21財經APP   唐曜華,萬倩倩
從綜合測評結果來看,大部分央企國企得分相對較高,抗風險能力較強。其中保利發展、招商局蛇口、華潤置業等得分較高,中交房地產集團、中國電建地產集團有限公司、保利置業等房企得分較低。民企(含公眾企業)中排名前五的TOP50房企有龍湖集團、世茂集團、融創中國、旭輝控股。得分較低的TOP50民營房企(含公眾企業)有新力控股、祥生控股、中國奧園、榮盛發展等。

我們此前已經推出了TOP50房企健康度測評系列報告之經營風險篇(點擊查看)、財務風險篇(點擊查看)、外部風險及其他風險篇(點擊查看),引起廣泛關注,其中經營風險主要從土地儲備、產品與銷售、公司治理三個維度進行測評,財務風險主要從資本構成、資產質量、盈利能力、融資能力、償債能力五個維度并結合房企表外負債風險測評等進行綜合打分,外部風險主要從宏觀環境、行業環境、區域環境三個維度測評,其他風險主要從品牌影響力和其他調整項兩個維度打分,綜合打分后TOP50房企的8月抗風險能力最終得分已經出爐。同時,我們還分民營房企、國有控股房企兩類進行了排行。具體榜單如下:

8月TOP50民營房企健康度測評排行榜(總榜)

 

8月國有控股TOP50房企健康度測評排行榜(總榜)

需要說明的是,我們此前推出經營風險篇時只有7月份的數據,本次總榜的測評數據我們已經將經營風險數據更新到8月份數據,財務風險、外部風險和其它風險測評均為8月份最新數據,最終測算得出TOP50房企抗風險能力總分。本排行榜參與排名的為前50強房企,排名靠后并不代表很差,在全國數量龐大的房企當中,前50強房企依然是相對優秀的。

可以看到,在當前融資收緊的環境下,央企國企尤其是央企體現出較強的優勢,隨著房企被限制杠桿增速,民營房企依賴高杠桿快速擴張的優勢在今年被政策收緊所弱化,國企央企尤其是央企較強的融資能力和資金實力在當前政策收緊的“寒冬里”優勢顯得更為突出,從綜合測評結果來看,大部分央企國企得分相對較高,抗風險能力較強。其中保利發展、招商局蛇口、華潤置業等得分較高,中交房地產集團、中國電建地產集團有限公司、保利置業等房企得分較低。值得一提的是,國有控股榜單中萬科、綠地、綠城并非國有股東絕對控股,相比國有絕對控股企業從國有股東獲得的支持可能相對弱些。

民企(含公眾企業)中排名前五的TOP50房企有龍湖集團、世茂集團、融創中國、旭輝控股。得分較低的TOP50民營房企(含公眾企業)有新力控股、祥生控股、中國奧園、榮盛發展等。

龍湖集團經營抗風險能力和財務抗風險能力得分均不低,尤其財務抗風險能力得分較高,因此總體得分居民營房企(含公眾企業)之首。世茂集團經營抗風險能力和財務抗風險能力以及外部抗風險能力分數均不低,因此總體得分不低。旭輝集團則是經營抗風險能力和外部抗風險能力得分拉高了總體分數,旭輝集團今年前8個月的在售項目主要分布在一線城市和新一線城市,項目銷售金額排名前三的城市分別為北京、蘇州、杭州,產品和銷售綜合能力較強。今年上半年,一線及二線城市的合同銷售金額占旭輝集團合同銷售總額約71.1%。

得分較低的新力控股無論是財務抗風險能力、經營抗風險能力、外部抗風險能力等得分均較低,新力控股土儲分布較多的兩大區域為江西和粵港澳大灣區。在南昌和惠州兩大城市合計土儲占比就超過一半,這兩大城市能級并不高。由于城市能級不高,區域經濟環境一般,此外今年新力控股拿地策略較保守,使得新力控股的外部抗風險能力和經營抗風險能力均相對較弱。

祥生控股各項得分也不高,尤其是財務得分較低,使得總體得分較低。祥生控股有息負債中短期債務占比較大,占比達48%,接近一半有息債務為短期債務,負債結構有待改善。同時祥生控股現金充足程度較低,現金來源不穩定,2018年、2019年現金比率分別為0.03、0.02,均大幅低于行業中位數0.22、0.23,2020年以及今年上半年才接近行業中位數。祥生控股的償債能力也較低,流動性還本付息能力和利息保障程度均較弱。

需要說明的是本報告中交房地產集團的數據未包括子公司中交地產的數據。中國奧園集團股份有限公司和子公司奧園美谷的數據也是分開統計的,新城控股、綠城中國、綠地控股也存在類似情況。

 

結    語

隨著總榜正式發布,我們的TOP50房企健康度測評系列報告已全部發布。在今年政策收緊的環境下,房企面臨的考驗加大。以往靠加杠桿、沖規模實現快速擴張的發展模式在今年遇到挑戰,“三道紅線”及輔助指標拿地銷售比不超過40%、最近三年房企經營活動產生的現金流量凈額不得為負等指標限制了房企的擴張沖動,同時也使得前幾年“超標”擴張的房企今年資金壓力陡增。

雖然政策總體有利于降低房企風險,但當融資環境超預期緊縮時,作為資金密集型行業,房企感受到的“寒意”已明顯大于政策設定的范圍。比如三道紅線政策規定三條紅線全踩的房企不得新增有息負債,而事實上由于三道紅線成為銀行以及公開市場發債融資重要的參考指標,因此除了央企國企外,不管主動還是被動,今年上半年大部分踩線房企有息債務出現下降。

在土地市場上,央企國企由于融資優勢更為突出今年拿地更為積極和活躍,而大部分民營房企尤其是踩線房企普遍采取相對保守的策略。以往民營房企沖規模的優勢受融資收緊影響明顯弱化甚至反過來加大當前環境下的資金壓力,央企國企優勢則更為突出。 

隨著融資收緊,房企對經營現金流的依賴程度增加,普遍加大銷售回款力度,因此本系列報告在測評償債能力風險時對經營活動產生現金流凈額對短期有息債務及流動負債的覆蓋率設定較高的統計權重,同時重視貨幣資金對短期有息負債的覆蓋程度??紤]到今年下半年以來房企風險擔憂上升,我們也提高了輿情風險的統計權重,一些輿情風險較大的房企出現了資金鏈快速惡化的現象。最近幾個月樓市明顯降溫也加大了房企通過加快銷售回款增強“造血”能力的難度。

當前房企融資政策已出現微調的跡象,高層會議講話表示房地產合理資金需求正在得到滿足 。中房協、發改委等監管部門先后召集房企開會,釋放維護行業穩定信號。需求端融資也有所改善,部分地區房貸利率略下行或按揭貸款放款速度略有加快。但在“房住不炒”的大方向下,房地產依然為防止過度擠占金融資源的領域,預計政策大幅轉向的可能性不大,房企依然需要采取相對保守的策略度過此輪政策調控周期。

 

出品單位: 21世紀資管研究院

策劃/統籌:盧先兵

研究員:唐曜華 萬倩倩 

設計:萬倩倩

數據支持方:中指研究院、企業預警通

課題、報告交流探討,請聯系郵箱:tangyh1@21jingji.com。

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