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21房企融資談丨TOP50房企健康度測評系列報告3:樓市降溫外部環境惡化 部分房企受區域樓市環境影響抗風險能力降低

2021年11月01日 14:39   21世紀經濟報道 21財經APP   唐曜華,萬倩倩
21世紀資管研究院出品

隨著今年以來房企融資收緊、房地產調控力度加大,房企面臨的外部風險和其他風險也隨之加大,政策調控風險和輿情風險已經成為今年以來房企面臨的重要風險之一。出現重大輿情風險的房企往往此后風險快速傳導擴散,輿情成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。

為此21世紀經濟報道、21世紀資管研究院推出的TOP50房企健康度測評系列報告最后一篇聚焦房企外部風險和其他風險,并將揭曉TOP50房企健康度測評系列報告最終測評結果。(查看往期可點下面藍色字體:第一篇:TOP50房企健康度測評報告之經營風險分析篇;第二篇:TOP50房企健康度測評報告之財務風險分析篇。)

 

房企外部風險上升

本期報告,我們將從宏觀環境、行業環境、區域環境三個維度測評TOP50房企的外部風險,其中宏觀環境側重從宏觀經濟、貨幣及財政政策角度進行測評,行業環境則從行業周期性(權重20%)、土地供給(權重40%)、行業融資(權重40%)三大角度進行測評。區域環境從區域行業政策(權重20%)、區域經濟環境(權重30%)、區域市場環境(權重50%)三大維度進行測評。

(一)宏觀環境行業環境測評:融資環境大幅收緊導致房企違約風險上升

由于房企面臨的宏觀環境、行業環境一致,因此今年8月份TOP50房企的宏觀環境、行業環境得分相同,分別為7.23分、5.84分,相比今年年初均明顯下降。今年1月份TOP50房企的宏觀環境得分為7.34分,行業環境得分為6.64分。宏觀環境得分下降主要是由于宏觀經濟得分下降,宏觀經濟得分由今年1月份的6.68分減少到今年8月份的6.47分。

行業環境得分下降主要是由于行業周期性、行業融資得分下降,尤其行業融資得分大幅下降,從今年1月份的6.93分下降到今年8月份的5.21分。

今年房企融資環境明顯收緊, “三道紅線”政策今年開始實施,同時限制開發商從銀行貸款的貸款集中度管理政策也從今年年初開始正式實施,分檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。并且隨著去年業績下滑以及大型房企違約沖擊波今年被下調評級的房企越來越多,房企美元債出現大跌,多家大型房企的美元債跌入“垃圾債”行列,房企境內外融資環境均出現惡化。

在多重政策收緊之下,今年以來房企信用收緊的幅度已經遠超政策預設的幅度,由于融資渠道不暢以往房企依賴的“借新還舊”模式越來越難接續,導致房企違約風險明顯上升。今年以來相繼有華夏幸福、協信遠創、藍光發展、花樣年控股、當代置業等房企出現債券違約,還有更多房企已經出現非標違約,拉響違約警報。并且今年以來房企違約出現了新特點,一些大型房企甚至排名前10的房企也開始出現違約風險,過去擴張太快、杠桿率偏高的房企在今年融資收緊的環境下開始暴露風險。

(二)區域環境測評:新力控股、榮盛發展、龍光集團等區域環境得分低

每家房企的項目分布、土儲布局均存在差異,房企主要布局城市的經濟情況、土地供應、消費者購買力、政策等因素對房企影響不小。區域環境測評將從TOP50房企的土儲布局入手,分析主要分布城市的經濟情況、土地供應情況、調控情況、政策情況、市場情況等。

由于房企外部風險三大測評指標中其中兩個測評指標宏觀環境和行業環境的得分相同,唯獨區域環境得分不同,因此區域環境得分排名跟外部風險排名保持一致,下表為TOP50房企區域環境得分和外部風險得分:

測評結果顯示,TOP50房企中,區域環境得分最高的房企為世茂集團、首創置業、中駿集團,得分較低的房企有新力控股、榮盛發展、龍光集團等,新力控股和榮盛發展得分甚至低于3分,區域環境抗風險能力較弱。

作為“環京一哥”,榮盛發展土儲主要分布在環渤海地區,尤其京津冀地區占比不低。榮盛發展2021年半年報顯示,榮盛發展在河北省的土儲占比達41.65%,為土儲分布最多的省份,從城市來看,榮盛發展土儲分布最多的城市為河北省廊坊市,其次是張家口和沈陽。由于土儲主要分布在環京地區,并且這些城市能級不高、受調控影響較大,存在房價可能的下跌壓力,因此榮盛發展無論是區域行業政策、區域經濟環境、區域市場環境得分均較低。

新力控股之所以得分低,主要是由于區域經濟環境得分和區域市場環境得分均不高。資料顯示,新力控股為江西龍頭房企,土儲分布較多的兩大區域為江西和粵港澳大灣區。其中江西土儲最多,新力控股半年報顯示,截至2021年6月末,江西省應占權益土儲的占比達33.6%,大灣區土儲占比排第二,占比為29.5%。長三角土儲占21.5%。從具體城市分布來看,新力控股土儲最多的城市為南昌,其次為惠州,土儲占比分別為25.7%、25%。即新力控股在南昌和惠州兩大城市合計土儲占比就超過一半。南昌和惠州均為二線城市,以南昌為例,中指院房地產價格指數樣本中位數顯示,最近幾個月南昌價格指數出現了下降。

龍光集團則主要布局粵港澳大灣區,龍光集團2020年年報顯示,截至2020年12月末,大灣區土儲占比達69.6%。除了布局核心一線城市深圳、廣州外,在一些相對低能級的城市也有布局,其中惠州、東莞、珠海、中山、江門合計占比41.5%。相對低能級城市的廣泛布局拉低了龍光集團的區域環境得分。

 

違約擔憂上升,房企輿情風險加大

今年以來尤其下半年房企違約擔憂上升,房企面臨的包括輿情風險在內的其他風險明顯上升。出現重大輿情風險的房企,不但可能因此被金融機構拒絕貸款,甚至可能被要求提前償還貸款,債券融資難度也大增。不僅如此,甚至房企的正常經營也會受到沖擊,購房者可能擔憂房企不能按時交付而不愿意購買甚至退房,導致房企銷售回款也會受到影響。

本期報告將從品牌影響力和其他調整項兩個維度對房企其他風險進行打分,品牌影響力將結合百強企業多項排名指標來打分,知名度越高的房企獲得更高分數。其他調整項打分指標包括或有負債(20%權重)、外部支持(企業性質,權重50%)、偶發重大事件(30%權重)。

經綜合測算,其他風險抗風險能力最強的前五大房企有中國海外發展有限公司、保利發展控股集團股份有限公司、保利置業集團有限公司、招商局蛇口。其他風險抗風險能力得分較低的房企有新力控股、祥生控股、俊發集團、重慶華宇集團等??“l集團、重慶華宇集團、新力控股、祥生控股這4家房企由于知名度不高,品牌影響力得分較低,同時由于均為民企,外部支持(企業性質)得分也較低等原因,因此其他風險總體得分較低。

具體從其他調整項得分來看,其他調整項抗風險能力居前的TOP50房企為招商局蛇口、中國海外發展有限公司、保利置業等。其他調整項抗風險能力相對較弱的TOP50房企有新城控股、陽光城集團、綠地控股、碧桂園、金地集團等。

央企無論是抗風險能力還是融資能力均明顯更強,外部支持(企業性質)得分更高,因此其他調整項抗風險能力排行榜排名靠前的大部分為央企國企,一些大型民營企業品牌影響力得分也較高,但品牌影響力相對較差并且出現輿情風險、或有負債較多的民營房企其他風險抗風險能力排名則相對靠后。

綠地控股8月份曾出現裁員40%的傳聞,雖然公司后來否認,但也對公司也造成了一定的負面影響。近期綠地控股的負面輿論又開始增多,總體而言綠地控股的輿情風險不小。新城控股也存在一定的輿情風險。新城控股旗下一項目因在銷售過程中存在違規問題8月份曾被北京住建委暫停網簽。此外,媒體關于新城控股表外藏債的報道也時有出現。  

金地集團負面輿情也不少,除了8月份公布今年上半年凈利潤下滑39%的業績報告外,全國多地還出現了樓盤被業主投訴的負面輿情,金地集團控股子公司還因發布虛假違法廣告被罰。因此金地集團的輿情得分不高,此外金融集團有一定的或有負債風險,金地集團2021年半年報顯示,截至今年6月末,金地集團擔??傤~(包括對子公司擔保)為96億,占凈資產比例為17.25%。其中直接或間接為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保金額86.33億。

隨著外界對房企風險擔憂上升,房企的輿情風險對公司經營的影響越來越大,當前環境下需關注一些負面輿情較多的房企的風險。

 

出品單位: 21世紀資管研究院

策劃/統籌:盧先兵

研究員:唐曜華 萬倩倩 

設計:萬倩倩

數據支持方:中指研究院、企業預警通

課題、報告交流探討,請聯系郵箱:tangyh1@21jingji.com。

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